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Dal 1° gennaio 2027 ogni contatore di calore e di acqua calda in un edificio residenziale dovrà essere dotato di lettura a distanza, senza necessità di accesso agli appartamenti. La scadenza è tassativa e riguarda praticamente ogni condominio e ogni cooperativa edilizia. Di seguito riepiloghiamo, dal punto di vista dell’amministratore, cosa richiede esattamente la legge, quali soluzioni esistono e come prepararsi al passaggio.
La spinta al cambiamento non arriva dall’interno, ma da Bruxelles. La revisione della direttiva europea sull’efficienza energetica (EED, 2018/2002/UE) si basa su un’idea semplice: chi conosce con continuità il proprio consumo reale utilizza l’energia in modo più efficiente rispetto a chi lo scopre una sola volta all’anno dal conguaglio. La Repubblica Ceca ha recepito questa logica in due leggi – la legge sulla gestione dell’energia e la legge sui servizi – ed è proprio da queste che derivano gli obblighi concreti che consigli di amministrazione e amministratori devono rispettare.
Autore: Ondřej Slezák - Rappresentante commerciale del settore IoT
Per gli amministratori sono fondamentali tre scadenze fissate in due normative. Vale la pena non confonderle, perché spesso vengono fuse in un unico “qualcosa entra in vigore dal 2027”.
⚠ La scadenza del 1° gennaio 2027 è tassativa. Non è previsto alcun periodo transitorio generale. L’edificio che non completerà il passaggio in tempo si espone al rischio di sanzioni e a complicazioni nel conguaglio annuale. È quindi ragionevole avviare la preparazione (delibera dell’assemblea, scelta del fornitore, installazione) con un adeguato anticipo.
La legge modifica la definizione stessa, e questo è un dettaglio che può sorprendere. Fino al 31 dicembre 2026 è considerato leggibile da remoto un contatore che consente la lettura a una distanza superiore a 250 metri (sia autonomamente, sia tramite un altro dispositivo già installato). Dal 1° gennaio 2027 sarà considerato leggibile da remoto un dispositivo per la cui lettura non è necessario accedere ai singoli appartamenti e locali non residenziali. Inoltre, il dispositivo deve essere effettivamente configurato per la lettura remota almeno con frequenza mensile – la sola “capacità” di lettura non è sufficiente.
Cosa copre l’obbligo e cosa no. La normativa europea e quella ceca riguardano il calore per il riscaldamento e l’acqua calda (contatori di calore, ripartitori, contatori dell’acqua calda). L’acqua fredda non rientra in questo specifico obbligo EED. In pratica, però, i contatori dell’acqua fredda vengono solitamente collegati allo stesso sistema di lettura a distanza – il costo aggiuntivo è minimo e l’amministratore ottiene dati completi sull’edificio da un unico punto.
Non importa se gestite un solo edificio o decine. Ciò che conta è che negli appartamenti siano presenti contatori di calore o di acqua calda.
| Chi siete | Cosa cambia | Cosa fare |
|---|---|---|
| Inquilino in un edificio residenziale | Ogni mese ricevete un riepilogo dei consumi di calore e acqua calda del vostro appartamento. | Niente – se ne occupa l’amministratore o il condominio. |
| Proprietario di appartamento in un condominio | Il condominio deve garantire le letture a distanza entro la fine del 2026. | Verificate con l’amministratore lo stato della preparazione, oppure portate il tema alla prossima assemblea. |
| Amministratore / consiglio del condominio / consiglio di amministrazione della cooperativa | Siete responsabili sia del passaggio nei tempi previsti sia dell’informazione mensile agli utenti. | Scegliete e acquistate un sistema di lettura a distanza, pianificate l’installazione e la modalità di reportistica. |
| Proprietario di edificio allacciato al teleriscaldamento | Se prelevate calore da una rete di teleriscaldamento e avete contatori di calore, le regole si applicano anche a voi. | Verificate con il fornitore di calore se i contatori installati soddisfano i requisiti. |
Dal punto di vista tecnico, l’obbligo può essere soddisfatto in due modi. Entrambi sono legali, ma differiscono nella logica operativa – e quindi nella quantità di lavoro che resta alle persone.
I contatori trasmettono i valori via radio e un operatore della società di lettura passa periodicamente intorno all’edificio con un ricevitore portatile. Il segnale viene acquisito non appena si avvicina a una distanza sufficiente – in genere entro 30 metri. Non è necessario entrare negli appartamenti. Il punto critico è che qualcuno deve recarsi fisicamente sul posto ogni mese, altrimenti non sarà possibile adempiere all’obbligo di reportistica mensile.
I contatori sono collegati a un’unità centrale che raccoglie i dati in continuo e li invia automaticamente dove necessario, senza visite periodiche del tecnico. Il collegamento più affidabile è il bus cablato M-Bus: un cavo a due fili che alimenta i contatori e contemporaneamente trasmette i loro dati. Dove non è possibile posare il cavo, i contatori possono essere collegati via radio (wM-Bus) – ma solo a condizione che l’unità centrale supporti il ricevitore del relativo protocollo. Non tutte le unità lo consentono, quindi è opportuno verificare in anticipo la compatibilità.
Siemens offre un sistema completo di lettura wireless basato su contatori radio e sul sistema itinerante Siemeca WalkBy. I contatori negli appartamenti trasmettono i dati via radio, quindi non è necessario posare cavi – dopo l’installazione sono subito pronti all’uso.
Soprattutto dove avete più immobili vicini tra loro – diversi edifici nella stessa via, un complesso residenziale, condomìni adiacenti. Il tecnico percorre l’intera area in un unico passaggio ed è sufficiente che si avvicini a ogni edificio entro 30 metri. Più gli immobili sono concentrati, più la lettura è efficiente; dieci edifici nello stesso quartiere residenziale possono essere letti in una sola mattinata. Al contrario, per un unico edificio isolato o per immobili sparsi e lontani tra loro, la soluzione perde convenienza – il tragitto separato verso ogni edificio aumenta i costi operativi.
Dal lato dei contatori avete due varianti
La lettura vera e propria avviene poi nel modo seguente: un operatore, una volta al mese, passa intorno all’edificio con il kit di lettura WTT726-FE7300 e un telefono cellulare Android – si avvicina entro 30 metri dai contatori e il sistema scarica i dati. Non è necessario alcun accesso all’appartamento.
Perseus Energy 242 è un’unità centrale compatta installata in modo permanente direttamente nell’edificio, che gestisce autonomamente la lettura – senza visite periodiche del tecnico. I contatori si collegano ad essa via cavo tramite M-Bus oppure in modalità wireless tramite ricevitore wM-Bus, se comunicano via radio.
Perseus raccoglie i dati in continuo e li invia automaticamente al portale SensDesk oppure direttamente al sistema informativo tramite protocolli aperti – MQTT, Modbus/TCP, SNMP o XML. L’amministratore ha una panoramica online di tutti i prelievi, in qualsiasi momento e da qualsiasi luogo, senza dover andare da nessuna parte o avviare manualmente alcuna operazione. Ogni utente può ottenere un proprio accesso online ai propri consumi e il sistema è inoltre in grado di inviare automaticamente ogni mese il riparto via e-mail.
Soprattutto dove gli immobili sono distanti tra loro o difficilmente accessibili – edifici in diverse zone della città, nei villaggi, in località remote. Poiché il tecnico non deve recarsi sul posto, la distanza tra gli immobili non ha importanza; ogni edificio invia i dati autonomamente. È vantaggioso anche per un singolo immobile, dove il passaggio itinerante non richiederebbe molto tempo, ma l’amministratore desidera comunque disporre dei dati in continuo – non solo una volta al mese dopo la visita di lettura. Inoltre, il monitoraggio continuo segnala immediatamente se da qualche parte aumenta il consumo o se un contatore smette di comunicare, contribuendo a prevenire guasti e anomalie.
Senza gergo tecnico, in sostanza si tratta di tre passaggi:
Perseus Energy 242 è proprio quell’unità centrale. Non ha schermo né pulsanti – svolge silenziosamente il proprio lavoro. Si monta su guida DIN nel quadro elettrico e ha dimensioni simili a una scatola di sigarette leggermente più grande.
L’obbligo è un obbligo – ma le letture a distanza portano anche vantaggi concreti, che vale la pena comunicare agli utenti dell’edificio:
| Vantaggio | Cosa significa nella pratica |
|---|---|
| Conguaglio più equo | Pagate in base al consumo reale, non a una stima. Meno sorprese con i conguagli da versare. |
| Accesso ai propri dati | Un consumo d’acqua insolitamente elevato può indicare un rubinetto che perde o una valvola difettosa. Senza dati continui lo scoprireste solo dalla bolletta dopo sei mesi. |
| Senza visita del tecnico | Nessuno suona alla porta per la lettura. I dati vengono inviati anche quando non siete in casa. |
| Conguaglio più preciso e più rapido | L’amministratore dispone dei dati aggiornati in qualsiasi momento. Il conguaglio annuale può essere pronto prima e con un minor rischio di errori. |
La sostituzione dei contatori è tipicamente un costo dell’intero edificio (condominio o cooperativa), di norma coperto dal fondo manutenzione. In questo modo l’edificio elimina sia il rischio di sanzioni sia i costi ripetuti delle letture manuali effettuate dai tecnici.
Sì. Se prelevate calore da un sistema di teleriscaldamento e negli appartamenti avete contatori di calore o di acqua calda, l’obbligo vi riguarda.
No. Si può procedere gradualmente, ad esempio per scale o in occasione delle normali sostituzioni. L’importante è che l’intero edificio sia adeguato prima della fine del 2026.
L’obbligo specifico derivante dalla direttiva europea riguarda il calore e l’acqua calda. I contatori dell’acqua fredda non vi rientrano, ma nella pratica vengono solitamente collegati allo stesso sistema – così l’amministratore ha dati completi sull’edificio da un unico punto.
La legge sulla gestione dell’energia ammette eccezioni – ad esempio per sistemi di riscaldamento radianti (a pavimento, a soffitto, a parete) con ostacoli tecnici all’installazione dei dispositivi, per edifici con caldaia a combustibile solido a caricamento manuale senza regolazione, per alcune costruzioni multifunzionali e per edifici classificati nella categoria “eccezionalmente efficienti”. È opportuno consultare uno specialista per valutare il caso concreto del singolo edificio.
Laddove siano presenti letture a distanza, il fornitore dei servizi deve informare gli utenti sul consumo di calore e acqua calda per ogni mese di calendario, entro e non oltre la fine del mese successivo. L’informazione può essere fornita anche tramite accesso remoto (ad esempio attraverso un portale online), purché l’utente ne sia stato informato in modo comprovabile.
Sì. La trasmissione dei dati è crittografata. L’amministratore vede i dati dell’intero edificio, il singolo utente solo quelli del proprio appartamento.
L’unità centrale (Perseus) memorizza i dati internamente. Non appena la connessione viene ripristinata, i dati vengono automaticamente risincronizzati – nulla va perso.
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